横店抄底“地惨”
作者 | 杨依依
头顶“中国好莱坞”光环的横店影视，在影院行业低迷的冬天，逆市爆出了交易大单。
7月6日，横店影视（603103.HK）公告宣布，公司及关联方拟联合第三方，以支付现金的方式收购上海星轶影院管理有限公司（下称“星轶影院”）100%股权，交易价格不低于30亿元。
按公开数据，2021年的年度累计票房排行中，横店影视排名第三，分账票房为15.18亿，星轶影院排名第七，票房为7.52亿元。
如果交易顺利，吞下行业第七的横店影视票房将超过第二名大地影院，紧随居首的万达电影。演员们梦开始的地方，光环又亮了一圈。
对于这笔交易的解读，不仅仅是逆市抄底的声音。意外的，横店影视还被地产圈的很多人当成了“白衣骑士”。
和万达电影、大地影院一样，星轶影院也带有地产背景，30强房企新城控股的母公司新城发展（01030.HK）持有星轶影院97.6%股权。
有人说，这是在为新城控股纾困。
两座“新城”
民营房企出售资产，在目前的大背景下，很容易让外界产生断臂求生的联想。
风吹草动，都会被怀疑紧跟滔天巨浪。
此前，新城控股曾公开介绍2022年公开市场总债务规模，约126亿元。其中，已经过去的前5个月，新城控股已偿还76亿元，还有50亿待偿还。财报显示，截至去年底新城控股在手现金余额552.26亿元，当时的现金短债比1.07倍，以此来看，账面上现金完全可以覆盖债务。
今年5月，新城控股和碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业被选作示范房企，发行了2022年度第一期中期票据，发行规模10亿元，期限2+1年。
这意味着，在某种程度上这家民营房企被监管贴上了“安全”的标签。
明显的压力应该在销售上。受上海疫情影响，主战场在长三角的新城控股今年前5月份累计合同销售金额约511.69亿元，同比去年同期下滑45.93%。
但这一幅度在百强房企中低于平均值。据克而瑞统计，百强房企1-5月的整体操盘业绩规模同比下降52.3%。
目前来看，母公司纾困子公司的急迫性还不太明显。
一名接近新城控股的人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“纾困的猜测不现实。”
“首先，两家上市公司现金输血要经过监管；其次，一般来说，一家成熟的房企在年初就应该做好了还债安排，不可能到年中7月份，母公司才突然决定卖一个资产，来还子公司的债。”上述人士说。
有“小万达”之称的新城控股起家江苏常州，和万达一样， 以“地产开发+商业运营”攻城略地。不同的是，它一开始就和万达占据优势的一、二线城市错开，主攻当时商业综合体一片蓝海的三、四线。此后，新城控股先后踏准了长三角楼市房价快速上涨，以及长三角三、四线棚改去库存红利，销售额连年翻倍， 在2018年跃进全国房企10强，排名第8位。
巧合的是，新城控股因黑天鹅事件，过去两年一度暂停拿地，和万达当初大量抛售资产一样，出售了40多个项目，回笼了大量现金。那时是这轮楼市下行的前夜，地产行业拿地和收并购最后的疯狂时刻。
“大、小万达”因此双双躲过了这轮房企爆雷潮，摔了一跤，反而逃过一劫。
新城发展持股新城控股67%的股份，A股上市的新城控股虽为子公司，但是拥有规模最大的地产开发和商业管理两大业务；港股上市的新城发展除去并表的新城控股，其他业务主要是现金流较小的院线和乐园等。
虽然是地产行业里较为常见的母公司和子公司一同上市的架构，但不同的是，多数地产公司的母公司业务更加强势，比如港资大佬新世界发展全资持有新世界中国，新世界中国是新世界发展的内地旗舰；又比如，世茂集团是世茂股份的母公司，世茂集团负责地产开发，世茂股份已暂停拿地，承担的角色主要是商业运营。
看起来，母公司新城发展将更大的利益让给了子公司，事实上，这种业务分化，更符合现在家族基金的投资方向。
从股权上来看，母公司新城发展的大股东是富域香港投资有限公司（下称“富域投资”），持股72.56%。公开资料显示，富域投资由First Priority Group Limited持有100%的已发行股本，First Priority Group Limited由Infinity Fortune Development Limited全资持有，后者的唯一股东则是王振华家族设立的家族信托——Hua Sheng信托的受托人。
“家族基金，特别是信托架构的基金。已经抛弃了所有权的概念，更注重收益权，收益稳定而且最大化是家族信托的核心目标。乐园和院线以租金产生稳定现金流。而住宅地产属于开发出售后资金链结束的业务，乐园和院线的风险会比住宅地产小。”香颂资本董事沈萌向《凤凰WEEKLY地产》说。
院线止损
新城发展方面对《凤凰WEEKLY地产》解释了出售星轶影院的原因：“影院业务为新城发展孵化的多元化业务之一，自2015年以来逐步发展成熟，截至2021年末拥有128家影院。对于多元化孵化业务，新城发展的思路是视业务发展状况和市场行情，推进‘投、融、管、退’全流程，而该笔交易符合新城发展的长期投资策略。”
不论纾困的猜测是否成立，此时新城发展选择出售院线的原因，或许并不是“投、融、管、退”这么简单，更可能是其多元化业务的自救。
新城发展持股新城控股超过50%，所以财报上并表了子公司。如果将新城控股的业绩减去，可大致看出其他多元化业务这几年的发展水平。
通过近几年的财务数据可以看出，新城发展其他多元化业务的业绩疲软非常明显。
以营业收入为例，2015-2021年，新城发展的规模分别是238.36亿、282.32亿、408.2亿、547.81亿、868.51亿、1461亿、1695亿，减去新城控股的235.69亿、279.7亿、405.26亿、541.33亿、858.46亿、1455亿、1682亿，剩余的差额就是院线和乐园的营业收入，数据分别是2.67亿、2.62亿、2.94亿、6.48亿、10.04亿、6亿、13亿。
这意味着，从2015到2021年，新城控股的营业收入增加了6倍，但院线和乐园等业务的营业收入仅增加3倍，尤其是2020年受疫情影响，将其院线和乐园等其他业务的收入水平打回到2018年的水平。
净利润这一指标则体现得更加明显。
从2015-2020年，按持股67%计算，新城发展的净利润均低于新城控股67%的水平，仅在2021年，新城控股净利润125.98的67%为84.4亿，新城发展略高，为85.91亿。也就是说，在去年之前，新城发展的多元化业务的净利润是负值，连续6年亏损。
按照新城发展官方介绍，2021年末其拥有128家影院，这一数字几乎与新城控股旗下商业品牌“吾悦广场”的规模同步。年报显示，截至2021年12月31日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量达189座，其中开业达130座。
也就是说，星轶影院作为吾悦广场的主力店之一，虽然业绩不佳，但仍然要跟随吾悦广场的壮大扩大规模。此时出售星轶影院，至少可以停止继续投入资金，以配合吾悦广场的扩张，无异于及时止损。